최근 전세사기 피해가 급증하면서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제48조에 따라 임대사업자의 전세보증금 보증 가입이 의무화되고, 자발적으로 보증 가입을 신청하는 임차인도 증가했지만, 해당 주택의 보증한도 초과나 위반 건축물 임대, 임대인의 보증 가입 제한 등의 사유로 보증 가입을 거절당하는 사례가 2021년 2,002건에서 2022년 2,351건, 2023년 2,596건, 2024년 2,890건으로 꾸준히 증가하고 있음.

그러나, 정부가 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」에 따라 소비자의 재화 등 구매 계약 보호를 위하여 결제대금예치제도를 운영하는 것과 달리, 임차인이 전세보증금 보증 가입을 신청할 때, 임대인에게 수억 원에 달하는 보증금을 입금한 후, 보증기관에 이체 영수증을 제출해야 하기 때문에 전세보증금 보증 가입이 거절될 경우 전세사기 위험에 무방비로 노출될 수 있음에도 불구하고, 현행법에는 전세보증금 보증 가입을 거절당한 임차인을 보호할 장치가 없음.

이에 임차인들은 주택임대차계약 시 ‘전세보증금반환보증 가입 불가 시 계약금은 반환하며 계약은 무효가 된다’는 특약을 넣어 대응하고 있지만, 일부 임대인들이 보증 가입이 거절된 경우에도 전세보증금을 돌려주지 않아 소송까지 간 사례가 있음(수원지방법원 2025.

2.

27.

선고 2024가단599826 판결).

이에 임차인의 안전한 보증가입을 위해 전세보증금 반환보증 가입 심사 기간 중 전세보증금의 전액 또는 계약금을 공사에 예치하도록 하고, 가입이 승인되면 이를 임대인에게, 가입이 거절되면 이를 임차인에게 돌려주도록 예치제도를 도입해야 한다는 의견이 있으며, 주택도시보증공사에 전세보증금 중 계약금 10%만 가입 심사 기간에 예치할 경우 약 73억 원의 이익이 발생하여 주택도시보증공사의 보증한도가 약 6,570억 원이 증가할 것으로 기대됨.

이에 임차인이 전세보증금반환보증에 대한 안전한 가입을 보장받기 위하여 희망하는 경우 보증 가입이 완료될 때까지 전세보증금을 공사 또는 대통령령으로 정하는 금융기관에 예치할 것을 요청할 수 있도록 하고, 공사는 전세보증금을 보증 가입이 완료되면 집주인에게 즉시 지급하고, 보증 가입이 거절될 경우 임차인에게 즉시 반환하도록 하는 전세보증금예치제도 근거를 마련하려는 것임(안 제34조의8 신설).