현행법 제566조는 ‘면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다’고 규정하면서 파산선고에도 불구하고 조세채권ㆍ양육비 등 채무자의 책임이 면해지지 않는 채권들을 열거하고 있는데, 주택 및 상가임차인의 우선변제권은 이에 포함하지 않고 있음.

한편, 유치권ㆍ질권ㆍ저당권 등 담보권을 보유한 별제권자는 파산절차와 무관하게 목적재산을 처분하여 우선변제를 받을 수 있음.

반면 임차보증금반환채권은 특정재산에 대하여 우선변제받을 수는 있지만, 저당권 등 담보권과 달리 파산절차 외에서 경매를 신청할 수는 없음.

이러한 구조적 한계를 보완하기 위해 대법원은 임대인의 ‘개인회생절차’에서 우선변제권이 인정되는 임차보증금 부분을 면책 범위에서 제외해왔고(①대법원 2017.

1.

12.

선고 2014다32014 판결) 이를 통해 임차인은 임대인을 상대로 소송을 제기하여 이를 기초로 강제경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있었음.

그런데 최근 대법원은 임대인이 ‘파산절차’에서 면책결정을 받은 경우 임차인의 보증금반환채권 전액에 면책의 효력이 미친다고 판시하였고(②대법원 2025.

6.

12.

선고 2022다247378 판결) 이에 따라 임차인은 더 이상 소송이나 강제경매를 통해 보증금을 회수할 수 없게 되었음.

하지만 이는 임차인의 권리를 두텁게 보호하려는 「주택임대차보호법」 및「상가건물 임대차보호법」의 입법취지에 맞지 않는 측면이 있으며, 결과적으로 임차보증금반환채권이 도산절차의 유형(①개인회생ㆍ②파산)에 따라 면책 범위가 달라지는 문제가 발생하였음.

이에 현행법에 임차보증금 중 우선변제권이 인정되는 범위의 금액을 파산절차 및 개인회생절차에서 면책되지 않는 채권으로 규정하며, 도산절차에서 우선변제권이 인정되는 임차인에 대해 일정 요건을 갖춘 경우 해당 주택 또는 상가건물에 대하여 경매신청권을 부여함으로써, 임차인 보호라는 「주택임대차보호법」및「상가건물 임대차보호법」의 입법취지와 도산절차 내의 체계적 정합성을 확보하려는 것임(안 제415조제4항 및 제5항 신설 등).